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新加坡旧房子购买需要注意的事项

2018-12-4 09:46 来源:雄狮新加坡 查看:156

新加坡以便宜的价格购买旧房产,并把它们翻新是房地产投资者常采用的做法,但需要一些经验来应对潜在的不利因素, 以下是购买新加坡旧房子需要注意的事项:

考虑现金流因素

如果您打算投房产并且剩余产权少于60年,您可能难以在贷款时从银行获得最高的贷款与价值比(LTV)。

根据贷款与价值比率限额,银行可以借给您第二套房产的最高金额是其市场估价或购买价格的55%,以较低者为准。这意味着对于价值100万新元的房屋,您最多可贷到55万新元。

但是,如果银行认为剩余租约太短,那么最高贷款百分比可降至50%或更低。

设想一下:所以考虑一下:假设你买了一套破旧的公寓,一套1500平方英尺的单元,售价只有65万新元,那真是太便宜了。

但是,由于只有50%的LTV,你不得不支付32.5万新元或以上的高额首付款。这其中还不包括您作为买家需要支付的印花税。

另外的一个可能性是,如果银行给予您的贷款量较。?敲吹蹦?蛩闶褂霉??穑–PF)来支付时可能也会遇到一些阻碍。

这意味着现金支出可能占购买价格的30%或更多。

因此,虽然旧房产可能物有所值,但您不但需要考虑整体价格,还需要考虑现金流量问题。

注意维护问题

如果您购买旧公寓,需要确认管理委员会是否还在管理。

在一些较旧的房产中,管理委员会已经不再管理了,因为房产已经过于陈旧,他们会任由房产随时间继续磨损并老旧。

大多数人已经预料到装修费用,因为它是购买旧房的一部分。 但请记。??荒芊?伦约旱牡ノ。

您无法控制游泳池,健身房,俱乐部,会所和其他设施的维护。 如果管理层满足于让游泳池变成沼泽地,并将破损的设备留在健身房,那么这可能成为潜在租户(或您自己作为自住业主)的不利因素。

在相关说明中,请务必查阅维护费用。随着越来越多的东西老化,旧的公寓的维护价格可能会非常昂贵。

检查含铅涂料

如果您购买的是在20世纪80年代中期之前完成的公寓,我们建议您购买3M 的LeadCheck(一种检测铅的拭擦笔)来检查油漆。

铅涂料的毒性对老人儿童可能会造成健康威胁,因而近几年几乎销声匿迹。

而在20世纪50年代和80年代之间建造的住房中,这种情况很常见,当时铅涂料因其速干性被认为是优质涂料。

如果住宅涂有含铅涂料,那么可能需要考虑剥离旧涂漆并重新涂漆的成本。

检查真菌和木质腐烂问题

对于铺有木地板的旧住宅,需要翻开垫子和地毯看,这些垫子和地毯通常被卖家用于隐藏木材的腐烂。另外,要注意木地板中是否有任何不寻常的色调和阴影混合(这表明最近已经更换了一些木材)。

由于木材是多孔的,它可以成为细菌和真菌的滋生地。在新加坡需要注意的一件事是蘑菇问题。潮湿的气候是真菌的理想选择,在地板或门框上长有蘑菇并不是一个罕见的问题。

如果你发现了这个问题,单单摘真菌并不能解决问题。它们会很快长回来,甚至可以会蔓延到其他房间。您必须让承包商撬开地板或受影响的门框,并完全更换它们。

考虑到为??1400平方英尺的公寓解决这个问题可能需要花费5位数的资金,最好在购买前将其计入成本。

检查网络连接

我们相信,到目前为止,大多数公寓无论年龄大小都能够获得宽带或有线服务。 但是,某些旧物业可能没有网络设置点。

当然,安装设置点的成本 - 以及任何钻井所带来的暂时不便 - 可能是一个小问题。 但是,如果您希望立即出租这个地方,或者想要立即搬入,并且离不开互联网,那么这便是一个需要考虑的因素。

您只有有限的时间来收回您的投资成本

如果您购买较旧的物业进行租赁,那么您只有有限的时间来收回您的投资成本。

为了保险起见,在预估租金时,请参考该地区的历史租金,并在此基础上减少30%。

例如,如果附近的历史租金为3700新元,那么请假设您每月将获得2590新元。

假设您购买了65万新元的单位,想要回本26万新元的首付需要约8年时间。

最好对预期的租金收入持悲观态度(并且请记。?捎谀?牡ノ唤暇,租金率会降低,并会随着年龄的增长而继续下降)。

这里最好向合格的财富经理或财务顾问进行投资咨询。虽然您的房地产经纪人可以提供一些见解,但请咨询金融专业人士,看看旧房产是否合适投资。

区域划分变化可能会影响您的投资

老旧公寓所在地可能会进行较大的区域转型。

在新加坡,市区重建局负责在必要时重新划分城市区域。这种情况可能随时发生,例如,2015年将芽笼的现有住宅地块重新划分为了商业用地。

诸如此类的决策可能会长期影响房地产买家,可能是好的一方面,也可能是坏的一方面。

在芽笼的重新规划下,现有的业主可能会受益于能够将其住宅集体出售给商业地产开发商(商业用地通常具有比住宅用地更高的土地价值)。

无论如何,买家应该熟悉市区重建局的总体规划,特别是他们打算购买较旧的物业时。

另一件需要注意的是,如果旧房产靠近许多诸如此类的房产或未使用的地块,资产折旧风险的可能性会更高。

当局可能会选择将未使用的土地划拨给新的住宅项目,这会影响旧房产的价值。

在同一地区拥有太多类似的旧房产,也意味着在尝试以整体出售方式处理您的投资时,会面临更多的竞争。

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